СИТУАЦИЯ: Предприятие с 2005 г. арендует огороженное офисное здание с прилегающей автостоянкой в центре города. В 2015 г. договор аренды был продлен на 5 лет. Арендатор выступил с инициативой о проведении работ по улучшению здания и прилегающей огороженной территории. Арендодатель по данному вопросу возражений не имеет и предлагает учесть стоимость выполненных работ при взаиморасчетах в части взимания арендной платы.

Вопросы:

Какие бывают виды улучшений? Как сторонам провести взаиморасчеты?

В процессе эксплуатации арендованного имущества часто возникает необходимость проведения в нем различных изменений. Как правило, такие изменения улучшают арендуемый объект недвижимости.

Понятие улучшения арендованного имущества не определено ни Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее – ГК), ни Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом", в редакции от 15.06.2015 № 242 (далее – Указ № 150).

Однако согласно п. 40 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда от 15.02.2012 № 1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений", в редакции от 19.09.2012 № 7 (далее – постановление № 1), улучшения арендованного имущества представляют собой вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики.

Вопрос о возврате таких вложений, не регламентированный сторонами в договоре, может привести к конфликту. При разрешении данных споров судом во внимание принимаются общие правила, установленные ГК, при этом наиболее существенным является вопрос о том, какими были улучшения.

Принято различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Отделимые – это улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта. Согласно п. 1 ст. 594 ГК отделимое улучшение имущества, произведенное арендатором, является его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно, в дальнейшем могут сложиться 2 ситуации:

1) при прекращении договора аренды арендатор передает имущество арендодателю, оставляя себе отделимые улучшения;

2) вместе с арендованным имуществом арендатор передает отделимые улучшения с возмещением со стороны арендодателя их стоимости или без возмещения.

Если первый случай в договоре аренды предусматривать необязательно, так как это изначально предусмотренное правило действий сторон, то второй требует от сторон дополнительного письменного соглашения.

Неотделимые – это улучшения, которые не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества (п. 40 постановления № 1).

Порядок возмещения стоимости таких улучшений устанавливается сторонами в договоре аренды, так как в ГК указаны лишь общие правила.

Так, согласно п. 2 ст. 594 ГК в случае, когда арендатор произвел с согласия арендодателя за счет собственных средств улучшения, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если арендатор решает произвести неотделимые улучшения без согласия арендодателя, то по общему правилу данные затраты возмещению арендодателем не подлежат (п. 3 ст. 594 ГК).

Исходя из изложенного для заблаговременного предупреждения спорных ситуаций, а также для регулирования вопроса финансирования работ по улучшению
имущества арендатору необходимо получить согласие арендодателя. В настоящее время конкретные требования законодательства к способу и времени его получения не определены.

Пунктом 41 постановления № 1 установлено, что согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества за счет собственных средств арендатора может быть получено как при заключении договора аренды, так и в процессе его исполнения.

Согласно п. 1 ст. 580 ГК договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме.

Соблюдение письменной формы дополнительного урегулирования отношений сторон при выполнении улучшений имущества может быть выражено путем обмена письмами, разрешительной надписи на проектно-сметной документации и т.д.

Отдельно следует выделить улучшение не самого арендованного имущества, а его принадлежностей.

В данной ситуации при аренде здания в пользование арендатору также был передан земельный участок, на котором расположено строение, организована стоянка автомобилей, а вокруг установлено ограждение, они обозначены в договоре аренды как часть передаваемого объекта.

Предположим, что кроме ремонта основного здания арендатором модернизирована автостоянка путем улучшения пропускной системы: смонтированы видеодомофон и система дистанционного управления ворот.

Таким образом, арендатор помимо улучшения арендованного имущества (здания) улучшает принадлежности к нему.

Согласно ст. 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой (главной) вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное; следовательно, по мнению автора, можно сделать вывод о том, что согласие арендодателя будет распространяться и на улучшение принадлежности даже в случае отсутствия особого на то указания.

Далее рассмотрим отличия между работами, проводимыми арендатором при улучшении арендуемого имущества, и отдельными видами строительных работ (капитальный и текущий ремонты, реконструкция и модернизация).

Соотношение улучшения и капитального ремонта арендованного имущества

В арендных отношениях большое значение имеет распределение между сторонами обязанностей по эксплуатации и содержанию объекта, а также по проведению ремонтных работ по согласованию с арендодателем либо без такого согласования.

Основное отличие ремонта арендованного имущества от улучшения заключается в том, что ремонт связан с необходимостью поддержания работоспособности и функционирования переданного в аренду имущества. По средствам выполнения арендатором ремонтных работ имущество приводится в состояние, в котором оно пригодно к дальнейшему использованию в первоначально запланированных целях, а улучшения, как правило, предполагают появление отсутствовавших ранее полезных функций и чаще всего влекут изменение стоимости самого имущества.

Для того чтобы определить, к каким видам работ относятся те или иные производимые изменения, рекомендуется руководствоваться нормами ТКП 45-1.04-206-2010 "Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию", утвержденного приказом Минстройархитектуры от 15.07.2010 № 267, с учетом изменения № 2 (далее – ТКП 45-1.04-206-2010).

Согласно ст. 587 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан поддерживать имущество
в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Под капитальным ремонтом объекта понимается совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства (абзац пятнадцатый ст. 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь", в редакции от 31.12.2014 № 229-З (далее – Закон № 300-З)).

Капитальный ремонт осуществляется арендодателем на основе утвержденной проектной документации, разработанной в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Проведение данного вида ремонта направлено на восстановление частично утраченных в процессе эксплуатации качеств здания или сооружения. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 587 ГК он должен производиться в срок, предусмотренный договором, а если срок не определен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью – в разумный срок.

Соотношение улучшения и текущего ремонта арендованного имущества

Текущий ремонт имеет меньший масштаб по сравнению с капитальным ремонтом и выполняется по усмотрению арендатора. Согласно абзацу тридцать седьмому ст. 1 Закона № 300-З под текущим ремонтом объекта понимается совокупность работ, в т.ч. строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта.

Выполнение строительно-монтажных работ по текущему ремонту осуществляется на основании дефектного акта и сметы (п. 4 ст. 51 Закона № 300-З). Дефектный акт применяется организациями для обоснования принятия решения о проведении текущего
ремонта и служит исходным документом для составления сметы на проведение строительно-монтажных работ по текущему ремонту.

Обязанность проведения текущего ремонта по общему правилу возложена на арендатора. Это объясняется тем, что арендатор, непосредственно пользующийся арендованным имуществом, производит естественный износ имущества и должен восполнять данный износ.

Подводя итог в разграничении понятий "ремонт" и "улучшения", необходимо отметить, что при производстве улучшений всегда появляется новая, ранее не существовавшая вещь (устройство), улучшающая характеристики арендованного имущества, в то время как при текущем ремонте происходит замена изношенной вещи на аналогичную новую или восстановление ее функциональности.

Соотношение улучшения и реконструкции (модернизации) арендованного имущества

Не следует отождествлять улучшение арендованного имущества с реконструкцией, которая в соответствии с абзацем тридцать вторым ст. 1 Закона № 300-З определяется как совокупность работ и мероприятий, направленных на использование по новому назначению зданий, сооружений и (или) связанных с изменением их основных технико-экономических показателей. Иными словами, реконструкция предусматривает замену целевого назначения помещения или здания в целом, что не предполагает обязательного повышения их характеристик.

В отличие от ремонта, в процессе которого восстанавливаются изношенные конструкции и оборудование, модернизация повышает потребительские свойства помещения. Так, замена в здании оконных блоков на энергоэффективные конструкции имеет место при модернизации. Также данную замену можно назвать улучшением помещения.

Следует отметить, что для разграничения понятий "модернизация" и "улучшения" арендованного имущества следует обратиться к причинам (необходимости)
проводимых работ, а именно определить, кто их инициатор и какова цель их проведения. Так, если строительные работы по повышению потребительских качеств помещения были запланированы самим арендодателем с целью дальнейшего повышения арендной платы, то расходы по организации и финансированию модернизации должен нести арендодатель. Если необходимость возникла при ведении хозяйственной деятельности арендатора и не является необходимостью для арендодателя, то указанные работы можно назвать производимыми арендатором улучшениями арендованного имущества.

Улучшение арендованного имущества как вид арендной платы

Гражданское законодательство предоставляет участникам арендных отношений практически полную свободу в установлении порядка, условий и сроков внесения арендной платы. Так, согласно ст. 585 ГК стороны могут установить следующие виды платы за пользование имуществом:

1) арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) арендная плата в виде установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Часто такой способ оплаты аренды применяется при аренде производственного оборудования либо земельных участков;

3) арендная плата в виде предоставления арендатором определенных услуг;

4) арендная плата в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание вышеназванных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Таким образом, при установлении арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества будет иметь место зачет стоимости неотделимых улучшений в счет платы за пользование арендованным имуществом. Также рекомендуется указывать в договоре срок аренды, оплата в течение которого будет производиться указанным способом.

Алеся Пухова, юрист-лицензиат, медиатор