Указом от 15.11.2016 № 421 "О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь" (далее – Указ № 421) внесены изменения в порядок пользования государственным имуществом, а именно в Указ от 29.03.2012 № 150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" (далее – Указ № 150). В связи с этим действующие договоры аренды и безвозмездного пользования необходимо привести в соответствие с новыми правилами до 01.04.2017, а новые договоры – заключать с учетом требований Указа № 421.

Что необходимо отразить в таких договорах в 2017 г. – в приведенном материале.

Аренда или безвозмездное пользование: выбор вида договора

Государственная собственность согласно нормам ст. 215 ГК выступает в виде республиканской собственности (собственность Республики Беларусь) и коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

При этом имущество, находящееся в государственной собственности, может закрепляться за государственными юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 216 ГК).

Следовательно, имущество бюджетных организаций (например, учреждений образования, здравоохранения, других отраслей бюджетной сферы) является государственной собственностью (далее – государственная недвижимость), которая может, в частности, предоставляться:

• в безвозмездное пользование;
• в аренду.

В безвозмездное пользование государственная недвижимость предоставляется тем субъектам хозяйствования, которые поименованы в части первой подп. 2.12 Указа № 150 и в приложении "Перечень юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, предоставляется в безвозмездное пользование" к Указу № 150 (далее – перечень).

Так, например, государственная недвижимость предоставляется в безвозмездное пользование:

• бюджетным организациям – при условии, что доля средств, получаемых ими от приносящей доходы деятельности, составляет менее 50 % бюджетного финансирования, поступившего на их счета в предшествующем году, если иное не предусмотрено в перечне (п. 2 перечня);
• юридическим лицам и ИП – для организации питания воспитанников, учащихся, курсантов и студентов в учреждениях образования (п. 4 перечня);
• детско-юношеским спортивным школам и специализированным детско-юношеским школам олимпийского резерва профсоюзов (п. 13 перечня);
• государственным учреждениям образования – для осуществления научной и образовательной деятельности независимо от доли средств, получаемых от приносящей доходы деятельности (п. 27 перечня).

Если организация не входит в перечень, государственная недвижимость предоставляется ей на основании договора аренды.

Выбор формы договора

Действующее законодательство-2017 устанавливает в отношении государственной недвижимости следующие формы договоров:

1) примерную форму договора аренды.

2) формы договора безвозмездного пользования.

Напомним, что в названные выше утвержденные формы договоров в 2017 г. изменения не вносились.

В иных случаях, например, при сдаче в аренду движимого имущества, по мнению автора, договоры могут заключаться по форме, определенной по усмотрению сторон. Однако при этом следует учитывать основные положения об аренде и безвозмездном пользовании, предусмотренные главами 34 и 36 ГК.

Предмет договора

Предметом договора аренды государственной недвижимости, как и в 2016 г., могут быть:

• капитальные строения (здания, сооружения) и их части;
• изолированные помещения и их части;
• машино-места и их части.

Обращаем внимание, что при отнесении недвижимости к капитальным строениям (зданиям, сооружениям), изолированным помещениям, машино-местам следует руководствоваться определениями, установленными законодательством о регистрации недвижимого имущества, а именно абзацами шестым, десятым и одиннадцатым ст. 1 Закона от 22.07.2002 № 133-З "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (далее – Закон № 133-З).

Так, например, согласно абзацу десятому ст. 1 Закона № 133-З капитальное строение (здание, сооружение) – это любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Итак, начиная с 2017 г. предметом договора аренды государственной недвижимости могут быть капитальные строения (здания, сооружения), которые не зарегистрированы в установленном порядке. Однако впоследствии право на такое имущество арендодатель должен зарегистрировать в течение 6 месяцев со дня заключения договора. Данное утверждение основывается на нормах подп. 2.3¹ Указа № 150, подп. 2.7 ст. 8 Закона № 133-З.

При этом обращаем внимание, что речь идет именно о незарегистрированных капитальных строениях (зданиях, сооружениях). В отношении сдачи в аренду их частей такая возможность не предусмотрена.

Если недвижимость регистрируется вовремя, перечисления, оставшиеся в распоряжении арендодателя, он направляет также и на расходы, связанные с государственной регистрацией прав на такое имущество.

Обязательность проведения аукциона

Начиная с 2017 г. обязательность проведения аукциона при сдаче в аренду зданий и изолированных помещений непосредственно связана с нахождением государственной недвижимости в ряде крупных городов.

Так, согласно п. 5 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденное Указом № 150 (далее – Положение об аренде) в перечень городов, в которых здания и изолированные помещения, находящиеся в республиканской собственности, подлежат сдаче в аренду путем проведения аукциона обязательно, включены гг. Барановичи, Бобруйск, Борисов, Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Жлобин, Жодино, Заславль, Лида, Минск, Могилев, Мозырь, Молодечно, Новополоцк, Орша, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слуцк, Солигорск, если иное не установлено Положением об аренде.

Тем не менее в исключительных случаях договор аренды может быть заключен без проведения аукциона. В частности, таковыми исключениями являются заключение договора аренды:

• по решению правительства;
• в случае признания аукциона в установленном порядке несостоявшимся;
• в случае сдачи в аренду на условиях почасовой аренды;
• в случае сдачи в аренду на новый срок арендатору, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору аренды (п. 5 Положения об аренде).

Назначение использования государственной недвижимости

Примерная форма договора аренды предполагает указание в нем назначения использования государственной недвижимости (п. 3 примерной формы).

До 1 января 2017 г. государственную недвижимость необходимо было использовать строго по назначению, указанному в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Если цели аренды не соответствовали назначению недвижимости, то такой договор мог быть признан судом недействительным. Этот вывод подтверждают и примеры из судебной практики (решение хозяйственного суда г. Минска от 29.07.2010, дело № 608-19/10м).

С 1 января 2017 г. стороны сами вправе установить в договоре назначение использования арендуемой государственной недвижимости. Это право можно реализовать в период действия договора:

• без проведения строительно-монтажных работ (за исключением выполнения их при текущем ремонте);
• без изменения назначения недвижимого имущества и целевого назначения земельного участка, предоставленного для его обслуживания.

При этом арендатор должен соблюдать требования законодательства, регулирующего порядок и условия осуществляемой им деятельности (подп. 2.15 Указа № 150).

Таким образом, с 01.01.2017 допускается несоответствие между целевым назначением государственной недвижимости, указанным при регистрации, и целью аренды, установленной в договоре.

Однако обращаем внимание, что цель аренды может влиять на определение размера арендной платы, например, при применении понижающего коэффициента.

Корректировка условий оплаты

В договорах аренды государственной недвижимости, как и в 2016 г., следует указывать:

• размер арендной платы;
• срок ее внесения.

Напомним, что эти условия являются существенными условиями договора аренды. Отсутствие любого из них означает, что такой договор может быть признан незаключенным (п. 14 Положения об арендной плате).

Примерная форма договора аренды предусматривает, что расчет размера арендной платы прилагается к договору и является его неотъемлемой частью. Такой расчет в 2017 г. должен производиться с учетом новых правил определения размера арендной платы (Положение об арендной плате).

Срок внесения арендной платы остался прежним. Его следует устанавливать не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным.

Порядок, сроки и размер оплаты расходов по эксплуатации, текущему ремонту государственной недвижимости, коммунальным и другим услугам стороны определяют при заключении договора аренды (безвозмездного пользования). При этом рекомендовано отражать их либо в самом договоре аренды (безвозмездного пользования), либо в отдельно заключенном договоре. А размер оплаты названных расходов предлагается обосновать прилагаемыми расчетами и калькуляциями (п. 3 Рекомендаций Межведомственной рабочей группы по вопросам распоряжения госимуществом от 19.05.2010 № 4).

Кроме того, следует обратить внимание на возмещение амортизации по договорам безвозмездного пользования государственной недвижимостью. С 01.01.2017 амортизация, начисленная по указанным договорам, в которых ссудодателями и ссудополучателями выступают бюджетные организации, возмещению не подлежит (абзац двадцать второй подп. 1.2 Указа № 421).

Ответственность арендатора и арендодателя

Примерная форма предлагает арендодателю установить в договоре ответственность арендатора за просрочку исполнения обязательств по оплате в виде:

• пени. При этом ее размер в процентах от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки стороны определяют по своему усмотрению;
• процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом они определяются в размере 1/360 ставки рефинансирования Нацбанка, действовавшей в соответствующие периоды просрочки, от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки (п. 17 примерной формы).

Целесообразно сохранить данные условия в договоре аренды в той редакции, в которой их предлагает примерная форма, или установить более высокий размер ответственности. Это связано с тем, что с 01.01.2017 заработал механизм бесспорного списания пени с арендодателя.

В случае просрочки платежа с указанной даты с арендодателей путем списания в бесспорном порядке взыскиваются (часть первая подп. 2.16 Указа № 150) в т.ч.:

• суммы арендной платы, несвоевременно перечисленные арендодателем в бюджет;
• пеня, начисленная за просрочку платежа.

Вышеназванная пеня взыскивается с арендодателя в любом случае, даже если не установлена в договоре. Основанием для этого служит прямая норма Указа № 150 (часть третья подп. 2.9), которая носит обязательный характер.

До 1 января 2017 г. в данном случае арендодатель нес только административную ответственность за нарушение законодательства при распоряжении государственным имуществом (подп. 2.10 Указа № 150). Гражданско-правовая ответственность в виде взыскания неустойки (пени, штрафа) предусматривалась для арендатора.

Сведения о задолженности арендодатель должен представить в территориальные органы Минфина или местные финансовые органы не позднее 10 рабочих дней со дня ее возникновения по установленной форме. При этом ответственность за их достоверность несет арендодатель, что регламентировано частью третьей подп. 2.16 Указа № 150 и постановлением Минфина от 14.12.2016 № 106 "Об установлении формы сведений о наличии задолженности".

Утвержденная форма предусматривает указание информации, в частности, о не перечисленных арендодателем в установленный срок в республиканский и местный бюджет:

• плате за право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, полученной при проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды;
• арендной плате, полученной от сдачи в аренду данного имущества.

Указание даты заключения договора

В соответствии с частью первой п. 6 Положения об аренде договор аренды государственной недвижимости должен быть заключен сторонами в течение 10 рабочих дней со дня:

• проведения аукциона и подписания протокола аукциона при сдаче имущества в аренду по результатам проведения аукциона;
• принятия решения о сдаче имущества в аренду без проведения аукциона (по соглашению сторон).

Таким образом, с 01.01.2017 между датой принятия решения о сдаче имущества в аренду без проведения аукциона и датой заключения договора аренды должно быть не более 10 рабочих дней.

При этом под решением о сдаче недвижимого имущества в аренду понимается приказ (решение) арендодателя. Данное утверждение обосновано нормами п. 8 порядка подготовки проектов решений о распоряжении имуществом, находящимся в собственности Республики Беларусь, утвержденного постановлением Совмина от 03.10.2012 № 905.

При этом наложение административного взыскания на юридическое лицо не освобождает от административной ответственности за данное правонарушение виновное должностное лицо юридического лица (п. 7 ст. 4.8, часть первая ст. 23.27 КоАП).

В отношении государственной недвижимости, находящейся в коммунальной собственности, следует соблюдать аналогичный порядок (п. 6 Указа № 150, п. 4 Указа № 421).

Анастасия Шахнович, экономист, магистр экон. наук